Aujourd’hui, la réglementation sur les locations des résidences principales a fortement évolué sur les passoires thermiques. Mais qu’en est-il exactement ?
Le locataire peut-il exiger le respect du seuil de décence énergétique lors de la reconduction du bail ?
Le logement doit respecter certains critères de décence : sanitaire, sécurité, électricité… mais également une performance énergétique minimale.
Ainsi, depuis le 1er janvier 2023, un bien classé G+, ne peut plus être proposé à la location. Ce classement est estimé par le diagnostic de performance énergétique (DPE) et correspond à une consommation énergétique qui excède 450 kWh par mètre carré et par an.
Il faut savoir aussi que les biens classés G et F sont soumis à un gel des loyers, c’est à dire que le loyer ne pourra pas être révisé.
Mais que se passe-t-il pour un locataire vivant déjà dans ce type de logement ?
Au moment de la reconduction tacite d’un bail, le locataire peut demander la présentation d’un DPE à son propriétaire qui doit alors le fournir. Mais attention, le bailleur n’a pas à le fournir spontanément.
Le DPE présente une lettre G+, quelles sont les obligations du propriétaire ?
La loi sur la décence des logements entraine une obligation pour le propriétaire de faire les travaux nécessaires pour atteindre les critères exigés, au minimum la classe G actuellement.
Mais attention les critères vont évoluer très rapidement et dès le 1er janvier 2025, la classe minimale sera la F, en 2028 la E et en 2034 la D.
Comment le locataire peut-il faire valoir ses droits si le bailleur ne fait pas les travaux ?
Il faut tenter une résolution amiable du problème, en informant par lettre recommandée avec accusé de réception le bailleur des signes d’indécence. Demandez-lui qu’il vous précise par écrit les travaux de mise en conformité qu’il s’engage à effectuer et le délai de réalisation de ces travaux.
Si le bailleur conteste ou n’agit pas dans un délai de 2 mois, le locataire pourra saisir la justice.
Dans un article du 13/04/2023 de Que CHOISIR, Rosine MAIOLO précise des informations pour la procédure à suivre. https://www.quechoisir.org/actualite-reconduction-du-bail-le-locataire-peut-exiger-le-respect-du-seuil-de-decence-energetique-n107030/
Les juges vont plutôt inciter les propriétaires des logements énergivores à réhabiliter leur bien avec l’obligation, à l’échéance 2034, de proposer un logement performant classé D a minima.
Aussi, il est vivement recommandé aux bailleurs de ne pas attendre de précision législative ou jurisprudentielle. Cela pourrait leur coûter cher en cas de condamnation par un juge qui peut les « contraindre à réaliser les travaux nécessaires dans un certain délai et éventuellement sous astreinte » : des pénalités par jour de retard, une réduction ou suspension du paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux et même le paiement de dommages et intérêts.
Le locataire d’un logement indécent est-il dispensé de payer son loyer ?
En principe, non : le manquement du bailleur à son obligation de décence ne dispense pas le locataire de son obligation principale de payer le loyer.
Cependant le loyer peut être suspendu sur décision d’un juge pendant la réalisation des travaux de mise en conformité du logement.
Quels conseils peut-on donner aux propriétaires bailleurs ?
Vous devez faire les travaux alors prévoyez qu’ils soient efficaces en terme de performance énergétique pour atteindre la classe D en perspective de 2034.
Anticiper les exigences thermiques de 2034 ! En faisant des petits travaux simples, il y a un risque de ne pas mettre assez d’isolant et de devoir le refaire en 2034. Pour votre patrimoine et vos locataires, faites des travaux de rénovation énergétiques performants en une seule fois.
Pour vous aider, le DPE est une 1ère étape, mais vous pouvez faire réaliser un audit énergétique (soit réglementaire, soit incitatif). Pour information cet audit règlementaire est déjà obligatoire lors de la vente d’un bien classé F ou G.
Pour aller plus loin, jetons un œil sur les critères de décence.
Les locataires comme les propriétaires peuvent vérifier auprès de leur assurance s’ils bénéficient d’une assurance de protection juridique pour les accompagner dans leurs démarches judiciaires et profiter d’une prise en charge financière. Ils peuvent aussi recourir à l’aide juridictionnelle si leurs ressources sont modestes.
Vous pouvez également consulter le lien suivant : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042
